Erreur de surface dans un bail : quelles conséquences pour le bailleur et le locataire ?

La surface habitable d’un logement n’est pas un simple détail technique dans un contrat de location : elle a des répercussions juridiques et financières importantes. En vertu de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit obligatoirement indiquer la surface habitable du logement, définie comme la surface de plancher après déduction des murs, escaliers, gaines et embrasures. Cette exigence vise à garantir une transparence entre bailleur et locataire.

Mais que se passe-t-il lorsqu’une erreur de surface est constatée ?

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer proportionnelle à l’écart. Cette demande doit être faite dans un délai strict : le bailleur a deux mois pour répondre, après quoi le locataire dispose de quatre mois supplémentaires pour saisir le juge. Passé ce délai, la demande devient irrecevable. Un jugement récent du tribunal de Tourcoing (novembre 2024) a rappelé ce principe avec force. Un locataire avait signé un bail pour un logement annoncé à 110 m², alors que la surface réelle était de 64,8 m². Malgré les arguments du bailleur (erreur de plume, visite préalable, DPE correct), le juge a ordonné une réduction rétroactive du loyer, soulignant que seule la surface inscrite dans le contrat compte juridiquement. Cette affaire illustre l’importance pour les bailleurs de faire mesurer précisément leur bien par un professionnel. De leur côté, les locataires peuvent faire vérifier la surface à l’entrée et agir rapidement en cas de doute. En matière locative, une simple inexactitude peut se transformer en litige, avec des conséquences financières non négligeables. Alors, pour instaurer un climat de confiance initial, il est hautement préférable de faire appel à un professionnel pour mesurer son logement.